Prawo i nieruchomości w Hiszpanii
Nie taki straszny „ocupas” jak go malują
Hiszpania, kraj znany z gorącego klimatu, pięknych plaż i bogatej kultury, zmaga się z unikalnym zjawiskiem społecznym, jakim są tzw. „ocupas”. To osoby, które nielegalnie zajmują opuszczone lub niezamieszkałe nieruchomości, szczególnie wakacyjne apartamenty zakupione przez obcokrajowców. Problem ten jest złożony i wieloaspektowy, a jego korzenie sięgają lat 80. XX wieku.
Właściciele nieruchomości często napotykają trudności z usunięciem nielegalnych lokatorów, ponieważ procesy sądowe trwają długo, a dotychczasowe regulacje prawne dotyczące eksmisji były surowe. Właściciel musi udowodnić, że „ocupas” zajmują jego nieruchomość bezprawnie. Policja z reguły interweniuje jedynie w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa publicznego. W niektórych sytuacjach „ocupas” mogą nawet uzyskać pewne prawa do nieruchomości, jeśli mieszkają w niej przez określony czas bez interwencji właściciela.
Jak zabezpieczyć nieruchomość w Hiszpanii przed nielegalnym zajęciem przez „ocupas”? Kluczowe wskazówki, jak chronić nieruchomość:
- Monitorowanie i utrzymanie nieruchomości Zadbana i zabezpieczona nieruchomość jest mniej atrakcyjna dla potencjalnych intruzów. Warto zainstalować kamerę przy wejściu z czujką ruchu i wykorzystywać kartę SIM do transmisji obrazu oraz jego zapisu na twardy dysk. Reagując w ciągu pierwszych 48 godzin od wtargnięcia, można zgodnie z prawem wezwać policję. Nagranie ze wskazanym na nagraniu czasem zdarzenia stanowić będzie solidny dowód w sądzie.
- Umowa z firmą ochroniarską Zainstalowanie systemów alarmowych oraz monitoringu i podpisanie umowy z firmą ochroniarską zapewnia niemal stuprocentowe bezpieczeństwo, choć wiąże się z wyższymi kosztami.
- Ubezpieczenie nieruchomości Niektóre polisy ubezpieczeniowe oferują ochronę przed stratami wynikającymi z nielegalnego zajęcia nieruchomości – warto rozważyć taką opcję.
- Dobre relacje z sąsiadami Dobrze utrzymywać kontakty z sąsiadami i wymienić się numerami telefonów. Świadectwa sąsiadów mogą okazać się kluczowe zarówno podczas interwencji policji, jak i w postępowaniu sądowym.
- Pomoc prawna Warto korzystać z usług adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości, aby upewnić się, że prawa właściciela są odpowiednio zabezpieczone – na przykład w umowach najmu. Dobry prawnik pomoże także w działaniach prewencyjnych i procedurach eksmisyjnych.
W hiszpańskim kodeksie karnym – Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal (BOE» núm. 281, de 24 de noviembre de 1995, referencia: BOE-A-1995-25444) art. 202 traktuje o włamaniu, kiedy sprawca został przyłapany na gorącym uczynku. W praktyce dotyczy to zgłoszenia w ciągu pierwszych 48 godzin przebywania nielegalnych lokatorów. Policja, w tym przypadku, ma prawo natychmiastowego usunięcia „ocupas” z zajętego mieszkania.
Jeśli chcesz się zabezpieczyć przed nielegalnym zajęciem domu lub apartamentu w Hiszpanii, masz problem z nielegalnymi lokatorami, którzy wtargnęli do Twojego apartamentu, polski adwokat w Torrevieja pomoże Ci rozwiązać ten problem. Zamów konsultację prawną na stronie:
https://stankiewiczabogados.pl/zarezerwuj-konsultacje-prawna/
Polski prawnik w Hiszpanii. Adwokat dr inż. Grzegorz Stankiewicz https://stankiewiczabogados.pl/o-adwokacie/
© Copyright by: Stankiewicz Abogados, Torrevieja. G. Stankiewicz. „Nie taki straszny ocupas jak go malują”. Prawo i nieruchomości w Hiszpanii.
Zobacz inne artykuły
Nowa ustawa, która wchodzi w życie w dniu dzisiejszym, wprowadza istotne zmiany w hiszpańskim kodeksie postępowania karnego („Real Decreto de 14 de septiembre de 1882 por el que se aprueba la Ley de Enjuiciamiento Criminal”). Jedną z kluczowych innowacji jest skrócenie czasu rozstrzygania spraw dotyczących „nielegalnej okupacji” do maksymalnie 15 dni. W porównaniu do wcześniejszego okresu od 4 do 9 miesięcy, to tempo jest wręcz błyskawiczne. Sędziowie będą mieli nowe, rygorystyczne terminy – wyrok musi zostać wydany w ciągu zaledwie trzech dni od rozprawy. Taka zmiana eliminuje wielomiesięczne opóźnienia, które wcześniej były zmorą właścicieli nieruchomości.
Nieuczciwi najemcy stanowią wyzwanie dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Prawo jest skonstruowane w taki sposób, że ochrona najemcy, szczególnie w trudnej sytuacji życiowej, może przeważyć nad interesami właściciela. Dla przykładu, corocznie hiszpański parlament uchwala ustawy umożliwiające zawieszenie eksmisji w przypadkach, gdy najemca utrzymuje dzieci, osoby starsze lub traci pracę. W świetle regulacji ustawy la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, eksmisje mogą być wstrzymywane, jeśli najemca znajdzie się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Dlatego tak istotne jest, aby właściciele odpowiednio zabezpieczyli się przed ryzykiem.
Od kwietnia 2025 roku wprowadzone zostaną nowe regulacje prawne, które znacznie przyspieszą proces eksmisji „ocupas”. Dzięki tym zmianom procedura potrwa jedynie dwa tygodnie, a wydanie orzeczenia zajmie zaledwie trzy dni. Zmiany te wynikają z reformy prawa, która związana jest z artykułem 245 i 202 Kodeksu Karnego - Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal (BOE núm. 281, de 24 de noviembre de 1995) regulującego kwestie bezprawnego zajęcia nieruchomości oraz naruszenia miru domowego. Sytuacja z najemcami wygląda zupełnie inaczej. Prawo hiszpańskie szczególnie chroni rodziny wynajmujące mieszkania, często od zagranicznych właścicieli. Corocznie hiszpański parlament uchwala ustawy umożliwiające zawieszenie eksmisji w przypadkach, gdy najemca utrzymuje dzieci, osoby starsze lub traci pracę.
Zmiana prawa karnego dotyczącego nielegalnego zajmowania nieruchomości przez „ocupas”. Na początku kwietnia w Hiszpanii wejdą nowe przepisy przeciwko nielegalnemu zajmowaniu mieszkań przez tzw. „ocupas”, Zmieniają one w sposób diametralny sytuację prawną właścicieli nieruchomości kupionych przez obcokrajowców. Wprowadzą „nowe reguły gry” umożliwiające ekspresowe eksmisje, a także usprawnią procesy sądowe.
Jak zamówić konsultację online?
Jeśli masz już upatrzoną lub zarezerwowaną nieruchomość w Hiszpanii, wybierz termin konsultacji z naszym adwokatem. W kalendarzu na zielono zaznaczone są wolne godziny konsultacji, a na czerwono już zajęte. Kliknij wolną godzinę, która ci odpowiada. Następnie kliknij przycisk „Kontynuuj”. Po wysłaniu i opłaceniu zamówienia do 24 godzin otrzymasz link do spotkania na platformie Microsoft Teams.
Jeśli masz już wybrany termin konsultacji prawnej, wypełnij formularz wpisując swoje dane kontaktowe jako klient indywidualny lub jako przedsiębiorca, w przypadku gdy chcesz kupić nieruchomość na firmę. Jeśli masz umowę rezerwacyjną lub inne dokumenty prześlij je emailem na e-mail adwokat@stankiewiczabogados.pl , tak aby adwokat mógł się zapoznać z nimi przed konsultacją prawną.
W godzinie konsultacji wejdź na link do spotkania, który otrzymałeś na emaila. Kliknij przycisk dołącz na platformie Microsoft Teams. Konsultacje prawne przeprowadzi z Tobą adwokat dr inż. Grzegorz Stankiewicz. Adwokat dołoży wszelkich starań, aby doradzić Tobie jak zakupić bez ryzyka nieruchomość w Hiszpanii i jakie podjąć dalsze kroki prawne.