Prawo i nieruchomości w Hiszpanii
Czy hiszpańskie prawo dyskryminuje właścicieli nieruchomości?
Hiszpania to niezwykle interesujący kraj, w którym prawa socjalne, w tym prawo do mieszkania, co do zasady, są często postrzegane jako ważniejsze niż prawo własności nieruchomości. To właśnie tutaj właściciele mieszkań, w szczególności obcokrajowcy, którzy okazjonalnie odwiedzają swój wakacyjny apartament, często zmagają się z problemem „ocupas” – osób zajmujących nieruchomości bez zgody. Jednak nie tylko „ocupas” stanowią wyzwanie dla właścicieli nieruchomości, ponieważ prawo chroniące najemców w Hiszpanii jest równie trudne i uciążliwe dla posiadacza wymarzonego apartamentu.
Kogo szybciej można eksmitować – nierzetelnego najemcę czy ocupas?
Od kwietnia 2025 roku wprowadzone zostaną nowe regulacje prawne, które znacznie przyspieszą proces eksmisji „ocupas”. Dzięki tym zmianom procedura potrwa jedynie dwa tygodnie, a wydanie orzeczenia zajmie zaledwie trzy dni. Zmiany te wynikają z reformy prawa, która związana jest z artykułem 245 i 202 Kodeksu Karnego – Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal (BOE núm. 281, de 24 de noviembre de 1995) regulującego kwestie bezprawnego zajęcia nieruchomości oraz naruszenia miru domowego.
Sytuacja z najemcami wygląda zupełnie inaczej. Prawo hiszpańskie szczególnie chroni rodziny wynajmujące mieszkania, często od zagranicznych właścicieli. Corocznie hiszpański parlament uchwala ustawy umożliwiające zawieszenie eksmisji w przypadkach, gdy najemca utrzymuje dzieci, osoby starsze lub traci pracę.
Kogo nie można eksmitować?
Zgodnie z ustawą la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE núm. 282, de 25 de noviembre de 1994), w szczególności w świetle regulacji artykułu 440 ust. 3 oraz artykułu 441 ust. 5 tej ustawy, eksmisje dotyczące najemców, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji ekonomicznej, mogą być zawieszane. Najemca może wystąpić o nadzwyczajne zawieszenie eksmisji z powodu trudności ekonomicznych, które uniemożliwiają mu znalezienie alternatywnego mieszkania dla siebie i osób, z którymi mieszka.
Proces sądowy w celu uzyskania nakazu eksmisji najemcy, który nie płaci czynszu, może trwać nawet rok. Nawet pomimo korzystnego wyroku właściciel nadal może napotkać trudności. Najemca ma bowiem prawo do złożenia wniosku o zawieszenie eksmisji aż do końca roku, szczególnie gdy w gospodarstwie domowym przebywają osoby niepełnoletnie lub powyżej 65. roku życia, bądź jeśli najemca zmaga się z problemami finansowymi.
Jakie zmiany w przepisach będą korzystne dla właścicieli nieruchomości a jakie wpłyną negatywnie na ich sytuację prawną?
Sytuacja prawna właścicieli nieruchomości ulegnie wzmocnieniu. Zmiany w przepisach, które wejdą w życie w kwietniu 2025 roku, przyniosą ulgę w przypadku „ocupas”. Eksmisja będzie trwać jedynie kilka tygodni, zamiast około roku, jak ma to miejsce obecnie. Z drugiej strony, obowiązywanie przepisów dotyczących nadzwyczajnego zawieszenia eksmisji najemcy niepłacącego czynszu zostało ponownie przedłużone do końca roku. W rezultacie eksmisja takiego najemcy, który zamieszkuje z rodziną lub utracił pracę, może potrwać nawet dwa lata, a w niektórych przypadkach jeszcze dłużej, jeśli ustawy o ochronie najemców będą odnawiane w kolejnych latach.
Czy zmiany w prawie dotyczące „ocupas” będą wystarczające, aby można było powiedzieć, że hiszpańskie prawo nie dyskryminuje właścicieli nieruchomości? To pytanie wciąż pozostaje otwarte.
Jeśli masz problem z najemcą, który nie płaci się czynszu za najem Twojego apartamentu w Hiszpanii lub z nielegalnymi lokatorami, polski adwokat w Torrevieja pomoże rozwiązać Ci ten problem. Zamów konsultację prawną na stronie:https://stankiewiczabogados.pl/zarezerwuj-konsultacje-prawna/
Polski adwokat w Hiszpanii. Adwokat dr inż. Grzegorz Stankiewicz https://stankiewiczabogados.pl/o-adwokacie/
© Copyright by: Stankiewicz Abogados, Torrevieja. G. Stankiewicz. „Czy hiszpańskie prawo dyskryminuje właścicieli nieruchomości?”. Prawo i nieruchomości w Hiszpanii.
Zobacz inne artykuły
Nowa ustawa, która wchodzi w życie w dniu dzisiejszym, wprowadza istotne zmiany w hiszpańskim kodeksie postępowania karnego („Real Decreto de 14 de septiembre de 1882 por el que se aprueba la Ley de Enjuiciamiento Criminal”). Jedną z kluczowych innowacji jest skrócenie czasu rozstrzygania spraw dotyczących „nielegalnej okupacji” do maksymalnie 15 dni. W porównaniu do wcześniejszego okresu od 4 do 9 miesięcy, to tempo jest wręcz błyskawiczne. Sędziowie będą mieli nowe, rygorystyczne terminy – wyrok musi zostać wydany w ciągu zaledwie trzech dni od rozprawy. Taka zmiana eliminuje wielomiesięczne opóźnienia, które wcześniej były zmorą właścicieli nieruchomości.
Nieuczciwi najemcy stanowią wyzwanie dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Prawo jest skonstruowane w taki sposób, że ochrona najemcy, szczególnie w trudnej sytuacji życiowej, może przeważyć nad interesami właściciela. Dla przykładu, corocznie hiszpański parlament uchwala ustawy umożliwiające zawieszenie eksmisji w przypadkach, gdy najemca utrzymuje dzieci, osoby starsze lub traci pracę. W świetle regulacji ustawy la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, eksmisje mogą być wstrzymywane, jeśli najemca znajdzie się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Dlatego tak istotne jest, aby właściciele odpowiednio zabezpieczyli się przed ryzykiem.
Właściciele nieruchomości często napotykają trudności z usunięciem nielegalnych lokatorów, ponieważ procesy sądowe trwają długo, a dotychczasowe regulacje prawne dotyczące eksmisji były surowe. Właściciel musi udowodnić, że „ocupas” zajmują jego nieruchomość bezprawnie. Policja z reguły interweniuje jedynie w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa publicznego. W niektórych sytuacjach „ocupas” mogą nawet uzyskać pewne prawa do nieruchomości, jeśli mieszkają w niej przez określony czas bez interwencji właściciela.
Zmiana prawa karnego dotyczącego nielegalnego zajmowania nieruchomości przez „ocupas”. Na początku kwietnia w Hiszpanii wejdą nowe przepisy przeciwko nielegalnemu zajmowaniu mieszkań przez tzw. „ocupas”, Zmieniają one w sposób diametralny sytuację prawną właścicieli nieruchomości kupionych przez obcokrajowców. Wprowadzą „nowe reguły gry” umożliwiające ekspresowe eksmisje, a także usprawnią procesy sądowe.
Jak zamówić konsultację online?
Jeśli masz już upatrzoną lub zarezerwowaną nieruchomość w Hiszpanii, wybierz termin konsultacji z naszym adwokatem. W kalendarzu na zielono zaznaczone są wolne godziny konsultacji, a na czerwono już zajęte. Kliknij wolną godzinę, która ci odpowiada. Następnie kliknij przycisk „Kontynuuj”. Po wysłaniu i opłaceniu zamówienia do 24 godzin otrzymasz link do spotkania na platformie Microsoft Teams.
Jeśli masz już wybrany termin konsultacji prawnej, wypełnij formularz wpisując swoje dane kontaktowe jako klient indywidualny lub jako przedsiębiorca, w przypadku gdy chcesz kupić nieruchomość na firmę. Jeśli masz umowę rezerwacyjną lub inne dokumenty prześlij je emailem na e-mail adwokat@stankiewiczabogados.pl , tak aby adwokat mógł się zapoznać z nimi przed konsultacją prawną.
W godzinie konsultacji wejdź na link do spotkania, który otrzymałeś na emaila. Kliknij przycisk dołącz na platformie Microsoft Teams. Konsultacje prawne przeprowadzi z Tobą adwokat dr inż. Grzegorz Stankiewicz. Adwokat dołoży wszelkich starań, aby doradzić Tobie jak zakupić bez ryzyka nieruchomość w Hiszpanii i jakie podjąć dalsze kroki prawne.